Servizio di Portineria
SERVIZIO DI PORTINERIA
Il portierato è senza dubbio il servizio più complesso che viene reso ai condomini, nel senso che esso si risolve in una molteplicità di prestazioni che impongono, per essere diligentemente svolte, la costante presenza di una persona in condominio: dalla custodia dell’edificio, alle pulizie delle parti comuni, alla ricezione e smistamento della posta e, in generale, ad una serie di piccoli interventi che normalmente vengono richiesti al portinaio. Non a caso in parecchi regolamenti di condominio è inserita la clausola che prevede di destinare alcuni locali comuni ad alloggio del portiere, così da consentire ai condomini di avere all’interno dell’edificio una persona su cui far conto durante tutta la giornata. Anche il nuovo contratto collettivo nazionale di lavoro, pur riducendo in modo sensibile e meglio regolamentando la reperibilità del portinaio fuori dall’orario di lavoro, ha comunque previsto un numero di ore settimanali straordinarie che questi deve mettere a disposizione dei condomini garantendo il proprio intervento con la massima disponibilità.
La soppressione del servizio
Il servizio di portierato può essere con o senza alloggio e proprio per questo costituisce l’elemento essenziale per determinare le maggioranze necessarie per deliberare la soppressione del servizio. E’ da escludersi, in primo luogo, che per simile decisione sia necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini, salvo che così sia invece previsto nel regolamento di tipo contrattuale, trattandosi di clausola pienamente valida in quanto diretta a garantire un consenso maggiore di quello previsto dalla legge. Il servizio di portierato senza alloggio, pur se contemplato nel regolamento tra quelli che devono essere forniti ai condomini, può essere soppresso dall’assemblea con una delibera che riporti il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. Tale delibera va infatti a modificare una norma del regolamento diretta a rimanere nell’ambito dell’organizzazione della vita interna del condominio, che disciplina cioè l’amministrazione della cosa comune, fissandone i criteri generali stabiliti ed accettati nell’interesse primario della comunione. Non vi è in tal caso un diritto del singolo condomino alla conservazione del servizio di portierato, che costituisce invece uno dei modi per soddisfare l’esigenza dei partecipanti al condominio di avere garantita la custodia e la pulizia dell’edificio e delle parti comuni in genere. La soppressione del servizio determina semmai solo una situazione di maggiore difficoltà e disagio per il proprietario dell’unità immobiliare, ma non limita né elimina il suo diritto al godimento del bene stesso. Diverso è invece il caso in cui il regolamento preveda la destinazione ad alloggio del portiere di alcuni locali di proprietà comune in quanto la soppressione del servizio comporta anche il venir meno di un vincolo di destinazione dei locali in precedenza usati dal portiere e va a configurarsi come atto di straordinaria amministrazione. Si è in presenza di una vera e propria innovazione, nel senso che la decisione così assunta importa un mutamento della originaria destinazione al punto che le parti comuni vengono ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Come tale deve essere deliberata dalla maggioranza qualificata dei due terzi del valore millesimale ed il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio.
Lo scambio lavoro/alloggio
Attenzione al portiere che offre di continuare ad operare saltuariamente per il condominio in cambio dell’alloggio. Il rapporto di portierato è senza dubbio riconducibile nell’alveo della subordinazione ed ha per oggetto una complessa attività prestata in cambio di una retribuzione corrisposta in parte in denaro ed in parte con la disponibilità dell’alloggio. La subordinazione si ravvisa nell’assoggettamento del portiere alle direttive impartitegli dall’amministratore o dai condomini e la somministrazione dell’alloggio, in difetto di diverso titolo, deve presumersi effettuata per consentire lo svolgersi del servizio di portierato.
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